Grunderwerbsteuer nach Bundesland: Vergleichstabelle

Beim Immobilienkauf in Deutschland liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Haus für 400.000 Euro sind das im günstigsten Fall 14.000 Euro und im teuersten 26.000 Euro. Derselbe Kauf, dieselbe Immobilie, ein Unterschied von 12.000 Euro, nur weil die Landesgrenze anders verläuft.

Stand: [Datum einfügen]. Die einzelnen Steuersätze in diesem Artikel sind als Platzhalter gekennzeichnet, weil die Länder ihre Sätze gelegentlich ändern. Bitte prüfen Sie den aktuellen Satz für Ihr Bundesland vor dem Kauf beim zuständigen Finanzamt oder beim Notar.

Was Sie hier finden: die Tabelle mit allen sechzehn Bundesländern, eine Beispielrechnung, die den Unterschied in Euro sichtbar macht, und alles zu Zahlung, Ausnahmen und dem Zusammenspiel mit den übrigen Kaufnebenkosten. Wenn Sie Ihren konkreten Betrag ausrechnen möchten, nutzen Sie dafür den Grunderwerbsteuer-Rechner.

Was ist die Grunderwerbsteuer überhaupt?

Sie ist eine einmalige Steuer, die anfällt, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Nicht jährlich, nicht wiederkehrend, sondern genau einmal beim Kauf. Damit unterscheidet sie sich klar von der Grundsteuer, die Sie als Eigentümer Jahr für Jahr an die Gemeinde zahlen.

Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz. Besteuert wird der Rechtsvorgang, der einen Anspruch auf Übereignung begründet, im Normalfall also der notarielle Kaufvertrag. Das Geld fließt an das Bundesland, nicht an den Bund und nicht an die Kommune, wobei viele Länder einen Teil an ihre Gemeinden weiterreichen.

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, meist einfach der Kaufpreis. Dazu zählen auch übernommene Belastungen, ein vereinbartes Wohnrecht oder eine Rentenzahlung an den Verkäufer.

Eine Kleinigkeit, die viele nicht kennen: Es gibt eine Freigrenze von 2.500 Euro. Liegt die Gegenleistung darunter, fällt gar keine Grunderwerbsteuer an. Das ist eine echte Freigrenze, kein Freibetrag. Bei 2.600 Euro Kaufpreis wird also der volle Betrag besteuert, nicht nur der Teil über 2.500 Euro. Praktisch relevant ist das bei winzigen Grundstücksstreifen, etwa wenn Sie dem Nachbarn zwei Quadratmeter Rasen abkaufen, um die Einfahrt zu begradigen.

Auch die Rangfolge im Kaufprozess ist wichtig. Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne diese Bescheinigung trägt das Grundbuchamt Sie nicht als Eigentümer ein. Wer die Steuer nicht zahlt, bleibt also formal Käufer ohne Eigentum. Dazu weiter unten mehr.

Noch ein Wort zur Einordnung. Die Grunderwerbsteuer ist für die Länder eine der wichtigsten eigenen Einnahmequellen überhaupt. In Jahren mit lebhaftem Immobilienmarkt sprudelt sie kräftig, in ruhigen Phasen bricht sie deutlich ein. Genau das haben viele Landeshaushalte in den zurückliegenden Jahren zu spüren bekommen, als die Zahl der Kauffälle nach dem Zinsanstieg spürbar zurückging. Für Sie als Käufer ist das insofern relevant, als der politische Druck auf Senkungen immer dann steigt, wenn kaum noch jemand kauft.

Was oft durcheinandergeht, ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie von einer Privatperson fällt keine Umsatzsteuer an, das ist Teil der Systematik. Deshalb gibt es beim Immobilienkauf auch keine Vorsteuerabzugsmöglichkeit, außer in speziellen gewerblichen Konstellationen mit Option zur Umsatzsteuer.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland, die Tabelle

Bitte die aktuellen Sätze vor Veröffentlichung verifizieren, Stand: [Datum einfügen].

Ein paar Hinweise zum Umgang mit dieser Tabelle. Maßgeblich ist immer das Bundesland, in dem das Grundstück liegt, nicht Ihr Wohnort und auch nicht der Sitz des Notars. Wer in Hamburg wohnt und in Schleswig-Holstein kauft, zahlt nach dem Satz von Schleswig-Holstein.

Entscheidend ist außerdem der Zeitpunkt der Beurkundung. Ändert ein Land seinen Satz zum Jahreswechsel, kommt es darauf an, wann der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, nicht wann Sie die Schlüssel bekommen oder das Geld überweisen. Bei angekündigten Erhöhungen gibt es deshalb regelmäßig einen Ansturm auf Notartermine im Dezember.

Einige Länder haben in den vergangenen Jahren Entlastungen für selbst genutztes Wohneigentum eingeführt oder diskutiert, etwa in Form von Freibeträgen für Erstkäufer. Solche Regelungen sind landesspezifisch und ändern sich schnell. Fragen Sie konkret nach, bevor Sie kalkulieren.

Wenn Sie mehrere Regionen in die engere Wahl ziehen, lohnt sich der Vergleich in echten Euro und nicht in Prozent. Ein Prozentpunkt Unterschied klingt nach wenig, sind bei 500.000 Euro aber 5.000 Euro. Umgekehrt macht ein niedriger Steuersatz einen teuren Markt nicht günstig. Wer sich zwischen zwei Standorten entscheidet, sollte Kaufpreisniveau, Nebenkosten und laufende Kosten in einer einzigen Aufstellung nebeneinanderlegen, statt einzelne Posten isoliert zu betrachten.

Beispielrechnung, so viel macht das Bundesland aus

Nehmen wir eine ganz normale Familie, die ein Reihenhaus für 420.000 Euro kauft. Der Kaufpreis bleibt gleich, nur das Bundesland wechselt.

Zwischen A und C liegen 12.600 Euro. Das ist kein Rundungsfehler, das ist eine komplette Einbauküche plus Umzug. Und dieser Betrag muss aus Eigenkapital kommen, denn Banken finanzieren Nebenkosten nur ungern mit.

Rechnen wir weiter. Wer die 12.600 Euro nicht bar hat und stattdessen aufs Darlehen packt, zahlt bei 3,6 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung über die Laufzeit noch einmal einen fünfstelligen Zinsbetrag obendrauf. Wie stark sich Nebenkosten auf die monatliche Rate durchschlagen, sehen Sie schnell im Kreditrechner.

Ein Rechenschritt, den viele falsch machen: Die Grunderwerbsteuer bezieht sich nur auf Grundstück und Gebäude, nicht auf bewegliches Inventar. Wenn Sie die Einbauküche, die Sauna oder die Markise gesondert im Kaufvertrag ausweisen, sinkt die Bemessungsgrundlage entsprechend. Bei 15.000 Euro Inventar und 6 Prozent Steuersatz sparen Sie 900 Euro. Die Finanzämter akzeptieren das, solange die Werte realistisch sind und die Gegenstände tatsächlich beweglich. Eine überzogene Aufteilung fällt bei der Prüfung auf und wird gestrichen.

Bei Neubauten gibt es eine weitere Besonderheit. Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück und beauftragen später unabhängig davon eine Baufirma, fällt die Steuer nur auf den Grundstückspreis an. Hängen Grundstückskauf und Bauvertrag aber zusammen, spricht das Finanzamt vom einheitlichen Vertragswerk und besteuert die gesamte Summe inklusive Baukosten. Diese Konstellation sorgt regelmäßig für böse Überraschungen bei Bauträgerangeboten.

Zum Vergleich noch eine kleinere Größenordnung, weil nicht jeder ein Reihenhaus für über 400.000 Euro kauft. Bei einer Eigentumswohnung für 220.000 Euro liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen rund 7.700 und 14.300 Euro. Auch hier klafft eine Lücke von mehr als 6.000 Euro, nur fällt sie im Gesamtbudget weniger auf, weil die absolute Summe kleiner ist. Prozentual trifft sie Käufer mit kleinem Eigenkapital allerdings härter, denn wer nur 30.000 Euro angespart hat, verliert einen großen Teil davon an einem einzigen Steuerposten.

Warum unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer je Bundesland?

Bis 2006 galt bundesweit ein einheitlicher Satz von 3,5 Prozent. Mit der Föderalismusreform bekamen die Länder dann das Recht, ihren Steuersatz selbst festzulegen. Der Gedanke dahinter war mehr Wettbewerb und mehr Eigenverantwortung bei den Landesfinanzen.

In der Praxis führte das zu einer Aufwärtsspirale. Die Grunderwerbsteuer ist eine der wenigen Steuern, deren Höhe ein Land allein bestimmen kann, und sie bringt verlässlich Geld. Nach und nach hoben fast alle Länder ihre Sätze an, teils mehrfach. Nur wenige blieben bei den ursprünglichen 3,5 Prozent.

Dazu kam ein Nebeneffekt, den kaum jemand auf dem Schirm hatte: Der Länderfinanzausgleich rechnet mit normierten Steuersätzen. Wer seinen Satz nicht erhöht, verliert also doppelt, einmal bei den eigenen Einnahmen und einmal im Ausgleichssystem. Ein Anreiz zur Senkung entsteht so nicht gerade.

Seit einigen Jahren dreht sich die Debatte in die andere Richtung. Bei den heutigen Immobilienpreisen sind fünf oder sechs Prozent ein spürbares Hindernis für Familien, die zum ersten Mal kaufen wollen. Einzelne Länder haben deshalb Freibeträge für selbst genutztes Wohneigentum eingeführt oder ihren Satz gesenkt. Ob daraus ein Trend wird, ist offen.

Was die politische Diskussion oft übersieht: Die Grunderwerbsteuer wirkt wie eine Umzugsbremse. Wer beruflich wechselt oder im Alter kleiner wohnen möchte, zahlt bei jedem Kauf erneut. Das hält Menschen in Immobilien, die nicht mehr zu ihrem Leben passen. Ähnliche Verteilungsfragen tauchen bei der laufenden Belastung auf, dazu lohnt der Blick auf die Grundsteuerreform.

Vergleicht man Deutschland mit den Nachbarländern, liegt das hiesige Niveau im oberen Mittelfeld. In manchen Staaten fallen beim Immobilienerwerb kaum Erwerbsteuern an, dafür sind laufende Grundabgaben deutlich höher. Andere Länder machen es umgekehrt. Ein pauschales Urteil, wo Immobilienbesitz günstiger ist, lässt sich daraus nicht ableiten, weil immer das Gesamtpaket aus Erwerb, laufender Besteuerung und Veräußerungsgewinnbesteuerung zählt.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?

Rechtlich schulden beide die Steuer. Käufer und Verkäufer sind Gesamtschuldner, das Finanzamt könnte sich also an jeden von beiden halten.

In der Praxis steht in praktisch jedem Kaufvertrag, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt. Das ist so üblich, dass Notare es standardmäßig aufnehmen. Das Finanzamt schickt den Bescheid dann an den Käufer.

Interessant wird es, wenn der Käufer nicht zahlt. Dann kann sich das Finanzamt tatsächlich an den Verkäufer wenden, weil die vertragliche Vereinbarung zwischen den Parteien das Steuerschuldverhältnis nicht ändert. Verkäufer sollten also ein Eigeninteresse daran haben, dass die Sache erledigt wird. In der Praxis passiert das selten, weil ohne Zahlung ohnehin keine Umschreibung im Grundbuch erfolgt und der Kauf damit stecken bleibt.

Theoretisch könnten Sie im Vertrag auch vereinbaren, dass der Verkäufer zahlt. Das kommt vor, etwa in Käufermärkten oder bei Verkäufen innerhalb der Familie. Dann steigt allerdings die Gegenleistung, weil die übernommene Steuer als geldwerter Vorteil gilt, und das Finanzamt rechnet nach. Ein Nullsummenspiel mit Papierkram.

Was in der Praxis häufiger für Streit sorgt, ist nicht die Frage nach dem Zahler, sondern der Zeitpunkt. Manche Käufer gehen davon aus, dass die Steuer erst nach dem Einzug fällig wird. Tatsächlich kommt der Bescheid oft schon wenige Wochen nach der Beurkundung, also zu einem Zeitpunkt, an dem noch gar kein Kaufpreis geflossen ist. Wer sein Eigenkapital bis auf den letzten Euro verplant hat, gerät dann kurzfristig in die Klemme. Halten Sie diesen Betrag also getrennt bereit, am besten auf einem eigenen Konto, damit er nicht versehentlich für Handwerker oder Möbel draufgeht.

Bei Erwerbergemeinschaften, etwa wenn ein Paar gemeinsam kauft, ergeht der Bescheid in der Regel anteilig an beide Erwerber entsprechend ihrer Miteigentumsanteile. Zwei Bescheide über je die Hälfte sind also kein Fehler, sondern die Regel.

Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?

Es gibt eine Reihe von Ausnahmen, und einige davon sind bares Geld wert.

Erbschaften sind komplett befreit. Wer ein Haus erbt, zahlt keine Grunderwerbsteuer, sondern gegebenenfalls Erbschaftsteuer. Beides zugleich fällt nicht an.

Schenkungen unter Lebenden sind ebenfalls befreit, weil sie dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz unterliegen. Wer die Unterschiede zwischen beiden Wegen abwägt, findet die Details im Beitrag zur Erbschaftssteuer.

Übertragungen zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sind steuerfrei, und zwar auch bei einem echten Kauf. Das gilt ebenso im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.

Käufe zwischen Verwandten in gerader Linie sind befreit. Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel. Auch Stief- und Schwiegerkinder fallen darunter. Geschwister dagegen nicht. Ein Hausverkauf vom Vater an die Tochter ist steuerfrei, derselbe Verkauf vom Bruder an die Schwester nicht. Diese Grenze überrascht regelmäßig und hat schon manche Familienplanung durcheinandergebracht.

Innerhalb einer Erbengemeinschaft gibt es eine eigene Regelung. Kauft ein Miterbe den Anteil eines anderen Miterben an einem Nachlassgrundstück, bleibt das grunderwerbsteuerfrei. Wichtig ist dabei, dass es um den Erbteil geht und die Erbengemeinschaft noch besteht. Wird das Grundstück zuerst auseinandergesetzt und dann verkauft, greift die Befreiung nicht mehr.

Die Freigrenze von 2.500 Euro hatten wir schon. Und schließlich gibt es Sonderfälle bei Umwandlungen im Konzern und bei Grundstückstausch mit öffentlichen Trägern, die für Privatleute aber kaum eine Rolle spielen.

Ein häufiger Denkfehler bei Familienübertragungen: Steuerfrei heißt nicht kostenlos. Notar und Grundbuchamt verlangen ihre Gebühren trotzdem, und bei einer Schenkung kann Schenkungsteuer anfallen, wenn die Freibeträge überschritten werden. Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer nimmt Ihnen also einen Kostenblock ab, nicht alle.

Wer eine Übertragung innerhalb der Familie plant, sollte die Reihenfolge durchdenken. Ein direkter Verkauf vom Vater an den Sohn ist befreit. Der Umweg über eine dritte Person, etwa weil man den Kreis der Beteiligten erweitern will, kann die Befreiung kosten. Solche Konstruktionen gehören vor die Beurkundung, nicht danach.

Wie läuft die Zahlung ab?

Der Ablauf ist Routine und läuft weitgehend ohne Ihr Zutun an.

Nach der Beurkundung meldet der Notar den Kaufvertrag innerhalb von zwei Wochen an das zuständige Finanzamt. Das ist Pflicht, unabhängig davon, was die Parteien vereinbaren.

Das Finanzamt prüft den Vorgang und erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid. Wie lange das dauert, schwankt stark, von zwei Wochen bis zu mehreren Monaten. Rechnen Sie damit, dass der Bescheid meist kommt, bevor der Kaufpreis fällig ist, aber verlassen Sie sich nicht darauf.

Ab Zugang des Bescheids haben Sie einen Monat Zeit zu zahlen. Diese Frist ist knapp, und Ratenzahlung gibt es nur in Ausnahmefällen auf Antrag. Halten Sie das Geld also bereit, statt es kurzfristig irgendwo abziehen zu müssen.

Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und schickt sie in aller Regel direkt an den Notar. Erst mit diesem Papier darf das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel eintragen. Bis dahin sichert die Auflassungsvormerkung Ihre Position, aber Eigentümer sind Sie noch nicht.

Prüfen Sie den Bescheid trotzdem kurz, bevor Sie überweisen. Häufige Fehler sind ein falscher Kaufpreis, nicht berücksichtigtes Inventar oder eine übersehene Befreiung bei Familienübertragungen. Gegen den Bescheid können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Wichtig: Der Einspruch schiebt die Zahlungspflicht nicht auf, dafür bräuchten Sie zusätzlich eine Aussetzung der Vollziehung.

Und wenn der Kauf platzt? Bei Rückabwicklung innerhalb von zwei Jahren wird die Steuer auf Antrag erstattet. Der Antrag geht nicht automatisch raus, Sie müssen ihn stellen.

Ein praktischer Hinweis zur Überweisung: Geben Sie unbedingt das Aktenzeichen aus dem Bescheid als Verwendungszweck an. Klingt banal, ist aber der häufigste Grund für Verzögerungen bei der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne eindeutige Zuordnung liegt Ihr Geld beim Finanzamt, ohne dass es dem richtigen Vorgang gutgeschrieben wird, und die Grundbucheintragung wartet.

Grunderwerbsteuer als Teil der Kaufnebenkosten

Beim Kauf kommen zur Kaufsumme mehrere Posten dazu, und die Grunderwerbsteuer ist der größte davon.

Der Notar berechnet nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, üblich sind rund 1,5 Prozent des Kaufpreises für Beurkundung und Vollzug, einschließlich der Gebühren des Grundbuchamts. Das ist bundesweit gleich, hier gibt es keinen Verhandlungsspielraum und keine Rabatte.

Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist. Seit der Neuregelung teilen sich Käufer und Verkäufer bei selbst genutztem Wohneigentum die Provision, üblich sind für den Käufer etwa 3 bis 3,5 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Zusammengerechnet landen Sie je nach Bundesland und Maklerbeteiligung bei ungefähr 6 bis 12 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten. Bei unserem Reihenhaus für 420.000 Euro sind das zwischen 25.000 und 50.000 Euro, die zusätzlich zum Kaufpreis fällig werden und die keine Bank gern mitfinanziert.

Planen Sie diesen Block von Anfang an ein und nicht erst, wenn die Finanzierungszusage steht. Ein Überblick über alle unsere Werkzeuge zur Kalkulation findet sich in der Rechner-Übersicht. Nach dem Kauf geht es dann laufend weiter, denn ab dem Folgejahr steht die jährliche Belastung an, die Sie mit dem Grundsteuer Rechner abschätzen können.

Rechnen Sie zusätzlich mit Posten, die in keiner Nebenkostentabelle auftauchen. Ein Gutachten zum Zustand der Immobilie kostet je nach Umfang einige Hundert bis über tausend Euro und ist bei älteren Häusern jeden Cent wert. Dazu kommen Kosten für die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers, die Eintragung Ihrer eigenen Grundschuld und je nach Objekt eine Kaution oder Anzahlung an Handwerker, bevor Sie überhaupt einziehen. Wer diese Kleinigkeiten summiert, landet schnell bei weiteren zwei- bis dreitausend Euro.

Häufige Fragen

Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?

Grundsätzlich ja, aber viele Banken verlangen, dass die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten gibt es nur bei sehr guter Bonität und dann zu spürbar schlechteren Zinsen.

Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?

Bei selbst genutzten Immobilien nicht. Bei vermieteten Objekten gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten und fließt in die Abschreibung des Gebäudeanteils ein, wirkt sich also über viele Jahre verteilt aus.

Was passiert, wenn ich nicht zahle?

Es gibt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit keine Eintragung ins Grundbuch. Zusätzlich fallen Säumniszuschläge an, und das Finanzamt kann sich an den Verkäufer wenden.

Zählt die Küche zum Kaufpreis?

Nein, bewegliches Inventar können Sie im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Der Betrag muss realistisch sein, sonst streicht das Finanzamt die Aufteilung.

Gilt der Satz meines Wohnorts oder der der Immobilie?

Immer der des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt.

Fällt beim Grundstückstausch Grunderwerbsteuer an?

Ja, und zwar für beide Seiten, weil jeder Beteiligte ein Grundstück erwirbt. Bemessungsgrundlage ist jeweils der Wert des erhaltenen Grundstücks.

Muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung genauso zahlen?

Ja, für Wohnungen gilt dasselbe wie für Häuser und Grundstücke. Der Anteil am Gemeinschaftseigentum ist im Kaufpreis enthalten.

Was ist bei einem Erbbaurecht?

Auch der Erwerb eines Erbbaurechts löst Grunderwerbsteuer aus. Bemessungsgrundlage ist dann der kapitalisierte Erbbauzins zuzüglich eventueller Zahlungen für das Gebäude.

Fazit

Beim Immobilienkauf ist die Grunderwerbsteuer der Posten, den man am wenigsten beeinflussen kann und der trotzdem am meisten wehtut. Das Bundesland steht fest, der Satz auch, verhandeln lässt sich da nichts.

Was Sie beeinflussen können, ist die Bemessungsgrundlage. Inventar sauber ausweisen, bei Neubauten auf die Trennung von Grundstücks- und Bauvertrag achten, familiäre Übertragungen auf Befreiungen prüfen. Diese Punkte zusammen bringen oft mehr als das Feilschen um den letzten Tausender beim Kaufpreis.

Und weil einzelne Länder ihre Sätze immer wieder anpassen: Sehen Sie kurz vor dem Notartermin noch einmal nach, welcher Satz für Ihr Bundesland gilt. Die Zahlen in diesem Artikel sind Platzhalter, die vor der Kalkulation aktualisiert und beim Finanzamt oder beim Notar bestätigt werden sollten. Bei einem sechsstelligen Kauf ist dieser eine Anruf gut investierte Zeit.